|
شبكة النبأ: إمارة دبي التي شهدت خلال
العقود الماضية تطورات اقتصادية مهمة، وأصبحت إحدى أهم مراكز الجذب
الاقتصادي للعديد من الشركات والمستثمرين ومن مختلف دول العالم، لا
تزال تواصل خططها ونشاطاتها الخاصة التي تهدف الى جعل هذه الامارة اكبر
مركز اقتصاد في العالم. وبحسب بعض المراقبين فان السياسات الاقتصادية
والموقع المتميز والبنية التحتية المتطورة في دبي قد جعلت منها مركز
جذب مهم للعديد من رؤوس الاموال العالمية التي اسهمت بإنعاش ونمو
الاقتصاد في دبي وغيرها من المناطق الاخرى.
ويرى بعض المحللين الاقتصاديين ان اقتصاد دبي قد تعافى بسرعة من
تداعيات الازمة المالية العالمية والتي اسفرت عن انكماش الناتج المحلي
للأمارة ، وذلك مع انهيار القطاع العقاري بعد سنوات من الفورة، ومواجهة
الشركات المرتبطة بالحكومة صعوبات في سداد ديونها الضخمة. واهتزت
الاسواق العالمية في تشرين الثاني/نوفمبر 2009 عندما اعلنت مجموعة دبي
العالمية التابعة للحكومة تجميد استحقاقات ديون تبلغ حوالى 26 مليار
دولار. الا ان المجموعة نجحت في اعادة هيكلة الديون بفضل اتفاقات مع
الدائنين. لكن الشركات المرتبطة بالأمارة ما زالت تحمل ديون ضخمة وهي
ديون ترخي بثقلها على الحكومة والشركات المرتبطة بها حتى الآن. وحذر
الخبراء ايضا من ان دبي ربما ستواجه بعض التحديات الاقتصادية وخصوصا ما
يتعلق بالقطاع العقاري الذي يشهد ارتفاع الاسعار والايجارات ولأسباب
مختلفة وهو ما قد يسهم بحدوث فقاعة عقارية جديدة.
وفي هذا الشأن قال حاكم دولة الامارات الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم
إن دبي ستدشن مشروعا لبناء مدينة ترفيهية وفندقية ستضم أكبر مركز تجاري
في العالم. وكشف النقاب للمرة الأولى عن خطط بناء "مول العالم" قبل 18
شهرا لتساعد في حشد الزخم في أسواق العقارات والبورصة بدبي. وبدا أن
الاعلان يشير إلى أن الشركات ستبدأ العمل على المشروع رغم أن البيان لم
يحدد متى سيتكمل البناء ومدى تكلفة المشروع أو كيفية تمويله.
وقال محمد عبد الله القرقاوي رئيس مجلس إدارة شركة دبي القابضة التي
ستطور المشروع "سيتم تنفيذ المشروع على مراحل متعددة طبقا لاحتياجات
السوق وبما يواكب التدرج الطبيعي في نمو قطاع السياحة العائلية." وتشمل
النسخة الأحدث من المخططات بناء مركز تجاري مساحته 743 ألف متر مربع
مرتبط بمتنزه ومسارح ومنشآت للسياحة العلاجية و100 منشأة فندقية تضم 20
ألف غرفة. وسيمكن أن يستضيف المجمع 180 مليون زائر سنويا. وستفتح ممرات
طولها سبعة كيلومترات تربط المنشآت خلال فصل الشتاء لكنها ستغطى وستكون
مكيفة خلال فصل الصيف.
ولا تزال دبي تتعافى من أزمة الديون التي عانت منها في 2009 وحذر
صندوق النقد الدولي من أن مشاريع العقارات الجديدة قد تؤدي لدورة
ازدهار وكساد جديدة. لكن مسؤولين يقولون إن بإمكانهم التعامل مع
المخاطر كما أن الاقتصاد القوي يساعد المؤسسات المرتبطة بحكومة دبي على
إعادة جدولة ديونها.
فقاعة عقارية
"اطمئن، السوق العقاري بخير." هكذا تقول لافتة عملاقة على مبنى من
40 طابقا يطل على الطريق السريع في دبي في إعلان لموقع للتسويق العقاري
أواخر العام الماضي وربما كان هذا صحيحا حينئذ لكن المخاطر تتنامى.
وينم نمو القروض المصرفية وأنشطة البناء عن استئناف المؤسسات المالية
ضخ الأموال في المشروعات العقارية في الأشهر القليلة الماضية بعد أن
شهدت انخفاضا حادا في أعقاب انهيار السوق العقارية في دبي عام 2008.
وفي غضون ذلك ارتفعت أسعار العقارات من جديد بفضل الطفرة الاقتصادية
في دبي مما يعزز احتمال صعود السوق لمستويات قد لا يمكنها الحفاظ عليها
طويلا. لكن زيادة المعروض في ظل طلب غير مستديم يشكل مزيجا خطرا كان في
حد ذاته سببا في أزمة دبي قبل ستة أعوام مما اضطر شركات شبه حكومية
لإعادة جدولة ديون تقدر بعشرات المليارات من الدولارات وأحدث هزة في
الأسواق المالية العالمية بأنحاء العالم.
لكن السلطات تقول هذه المرة إنها مدركة للمخاطر موضحة أنها تبنت
خطوات تنظيمية لكبح نمو الطلب لكن الاجراءات تظل متواضعة مقارنة بما
اتخذته مدن أخرى في أنحاء العالم تواجه نفس المشكلة مثل هونج كونج
وسنغافورة. وقال سايمون وليامز كبير اقتصاديي المنطقة في اتش.اس.بي.سي
"من السابق لأوانه الحديث عن بلوغ الذروة لكن وتيرة نمو القروض تنبئ
بتسارع الدورة." وتابع "ببساطة لا يتفق مثل هذا النمو للقروض مع النظام
الاقتصادي واستقرار أسعار الأصول وحان وقت التحرك من خلال السياسات قبل
أن تظهر الفقاعة وليس حين تحدث بالفعل."
وقالت نايت فرانك للاستشارات إن أسعار المنازل في دبي سجلت أسرع
زيادة سنوية في الاسواق العالمية الكبرى في الفترة من يناير كانون
الثاني إلى مارس آذار للربع الرابع على التوالي وارتفعت 27.7 بالمئة.
وزادت الإيجارات 30 بالمئة في المتوسط بنفس الفترة. وقالت دائرة
الأراضي والأملاك بدبي إن حجم الصفقات العقارية في دبي البالغ عدد
سكانها 2.3 مليون نسمة قفز بنسبة 38 بالمئة في الربع الأول من العام
إلى حوالي 61 مليار درهم (16.6 مليار دولار).
وثمة أسباب تشجع على ارتفاع أسعار العقارات من بينها معدل نمو سنوي
للاقتصاد يبلغ نحو خمسة بالمئة وتدفق أموال المستثمرين العرب بحثا عن
ملاذ آمن في المنطقة المضطربة. وقالت نايت فرانك إن بعض الأسعار عادت
لمستويات الذروة التي كانت عليها قبل انهيار السوق العقارية إلا أنها
مازالت تقل عنها في بعض المراكز الاقتصادية العالمية إذ يتراوح سعر
المتر المربع للعقارات المتميزة في دبي بين 6200 و7500 دولار مقابل 27
ألفا و600 دولار و33 ألفا و700 دولار في سنغافورة.
ولم تعد أحجام الصفقات لمستوياتها قبل انهيار السوق لكن ثمة دلائل
على تباطؤ الطلب وقالت بروبسكوير العقارية إن الأحجام هذا العام تقل
نحو 25 بالمئة عنها قبل عام نظرا لارتفاع الأسعار. وقال برافيس جافور
الرئيس التنفيذي لبروبسكوير "الفجوة بين السعر الذي يطلبه البائع
والسعر الذي يريد أن يدفعه المشتري كبيرة جدا في الوقت الحالي." غير أن
دائرة الأراضي وصفت الزيادة في الربع الأول بالكبيرة وأضافت أنها تتطلع
لمزيد من النمو.
وتوقع سلطان بطي بن مجرن المدير العام لدائرة الأراضي والأملاك أن
تشهد الفصول الثلاثة التالية نشاطا مماثلا لاسيما في الفترة اللاحقة
على إطلاق عدد من مشروعات التحفيز الاقتصادي في دبي والكشف عن جزء من
التحضيرات لمعرض إكسبو 2020. وغذت الحكومة الطفرة العقارية الحالية
بإعلانها في نوفمبر تشرين الثاني 2012 عن مشروع عقاري ضخم يضم أكبر
مركز تسوق في العالم وأكثر من 100 فندق ومتنزها أكبر من هايد بارك في
لندن بنحو الثلث.
وفي الوقت ذاته مازالت غاليبة 200 جزيرة صناعية مقامة على شكل خريطة
العالم خاوية بعد أن كادت شركة نخيل المملوكة للحكومة والمنفذة للمشروع
تتخلف عن سداد ديون في 2009. وتبنت السلطات بعض الخطوات لمكافحة
المضاربة والبيع السريع لعقارات لم يكتمل تشييدها في معظم الحالات. وفي
العام الماضي ضاعفت دبي الرسوم على الصفقات العقارية إلى أربعة بالمئة
في حين فرض مصرف الإمارات المركزي سقفا على القروض العقارية.
وتبنت بعض الشركات العقارية إجراءات خاصة بها فمنعت إعمار العقارية
إعادة بيع أي عقار إلا بعد سداد نحو 40 بالمئة من ثمنه. لكن هذه
الإجراءات ضعيفة مقارنة بالضريبة التي تفرض في هونج كونج على إعادة بيع
أي عقار بشكل سريع وتصل إلى 15 بالمئة مقابل 30 بالمئة في سنغافورة.
وفي الشهر الماضي حذر صندوق النقد الدولي من أن دبي قد تحتاج لدراسة
هذه الأدوات أيضا.
وفي الوقت الحالي لا يبدو أن الإمارة المتعطشة للنمو ستتخذ خطوات
أشد ويشير تاريخ القيود على الرهن العقاري إلى ضعف هذا الاحتمال إذ سبق
أن خفف البنك المركزي القيود الصارمة التي فرضها بعد شكاوي من البنوك
التجارية. وفي بيان أصرت دائرة الأراضي على أن السوق بخير وأن ارتفاع
الأسعار ناجم عن قوة الاقتصاد.
وفي تقرير الاستقرار السنوي حذر مصرف الإمارات المركزي من أن السوق
العقارية ربما تشهد نشاطا محموما. لكن لم تتضح ماهي الخطوات الأخرى
التي يمكن أن تتخذ في ظل استمرار تدني سعر الفائدة الأمريكية وضعف
احتمال رفع أسعار الفائدة في الإمارات العربية المتحدة نظرا لربط
الدرهم بالدولار الأمريكي.
فقد أعلن في دبي على مدى الثمانية عشر شهرا الأخيرة عن خطط لتنفيذ
مشروعات عقارية تتجاوز قيمتها 50 مليار دولار لكن لم يتضح عدد
المشروعات التي شرعت الشركات في تنفيذها بالفعل وسرعة التنفيذ. وبدأ
تنفيذ الأعمال الأساسية في البعض منها. وبعد انكماش قروض البناء في
الإمارات على مدى 16 شهرا قفزت في ديسمبر كانون الأول 40.1 بالمئة
مقارنة بنفس الشهر من العام السابق لتصل إلى 181 مليار درهم مسجلة أسرع
وتيرة نمو منذ يونيو حزيران 2009 بحسب بيانات البنك المركزي.
وتتجاوز وتيرة نمو القروض العقارية معدل نمو القروض المصرفية ككل إذ
ارتفعت الاخيرة 8.8 بالمئة فقط في ديسمبر كانون الأول إلى 1.1 تريليون
ولكن من المرجح ان تكون طفرة الاقتراض في مستهلها. وقالت مؤسسة التصنيف
الائتماني ستاندرد اند بورز في تقرير "نتوقع تسارع القروض العقارية مع
إطلاق شركات التطوير العقاري مشروعات جديدة وسعي مزيد من العملاء
المحليين والأجانب لدخول سوق الرهن العقاري."
وأشار مصرفي في دبي طلب عدم نشر اسمه إلى نزوع البنوك المحلية لتحمل
مخاطر أكبر بتمويلها شركات التطوير العقاري وقال "تعرض بعض البنوك
تمويل صفقات الشركات بنسبة مئة بالمئة على أساس انتقائي. لا يمكن أن
يستمر هذا الوضع لفترة طويلة." ومن المستبعد على ما يبدو العودة
للاقتراض المفرط كما كان الحال قبل طفرة 2008 إذ خرج عدد من الشركات
العقارية من الفئة الثانية من السوق نتيجة انهيارها في حين مازالت
تبعات الأزمة تؤثر على القوائم المالية للشركات التي استمرت في السوق
وهو ما يدفع البعض على الأقل إلى توخي مزيد من الحذر.
وثمة دلائل على أن شركات التطوير العقاري تولي اهتماما أكبر لمخططات
منافسيها ولا تنفذ المشروعات إلا على مراحل بعد إعادة تقييم توقعات
الطلب عند كل مرحلة. وقال فهد إقبال مدير أبحاث كريدي سويس في الشرق
الأوسط "يوجد تنسيق أكبر على صعيد العرض" عن ذي قبل. وقالت ستاندرد اند
بورز في تقريرها إنه رغم ذلك قد تظل المخاطر كبيرة في السنوات القليلة
المقبلة مضيفة أن أي هبوط مفاجئ للثقة من جانب قطاع كبير من المستثمرين
الأجانب أو تشديد حاد للسياسة النقدية الأمريكية قد يقود لهبوط في
السوق. بحسب رويترز.
وقال فاروق سوسة كبير اقتصاديي المنطقة في سيتي جروب "ما حدث عام
2013 لم يكن ليدوم. السؤال المهم هل ستثبت الأسعار على المدى الطويل أم
سترتفع مرة اخرى." وتابع "التغيرات في دبي سريعة .. إذا شيدوا جميع هذه
المشروعات الكبيرة فأعتقد أنه يحق لنا حينئذ أن نقلق أكثر بشأن دورة
كبيرة أخرى في السوق العقارية قد لا تملك مقومات الاستمرار."
اجراءات قوية
الى جانب ذلك نصح صندوق النقد الدولي باتخاذ اجراءات قوية تجنبا
لفقاعة في القطاع العقاري في دبي مشابهة لتلك التي حدثت قبل ازمة العام
2009. وقد ضاعفت سلطات دبي الضريبة على العقار بحيث اصبحت اربعة في
المئة كما شدد المصرف المركزي من شروط الحصول على قرض عقاري. وقال
المدير الاقليمي للصندوق مسعود احمد "انها قرارات جيدة" لكنه نصح
باتخاذ اجراءات اكثر تشددا. واضاف "حان الوقت للتفكير في اجراءات اكثر
قوة لمنع تغير اوضاع السوق".
واقترح زيادة كبيرة في الضريبة على العقار من شانها ان تمنع
المضاربات مشيرا الى سنغافورة التي فرضت ضريبة ثلاثين في المئة تدفع
خلال مدة سنة بعد عملية البيع. وتابع احمد "اعتقد ان الوقت حان للتفكير
في خطوات اكثر تشددا لمنع عمليات البيع ضمن نطاق المضاريات في القطاع
العقاري". بحسب فرانس برس.
وقد شهد القطاع العقاري في دبي اتساعا مذهلا لاعوام عدة بفضل
الاستثمارات الاجبنية قبل ان ينهار مع الازمة المالية ويفقد نصف القيمة
التي كان عليها قبل العام 2008. الا ان القطاع يشهد انتعاشا منذ فترة
مع عودة المستثمرين الى الامارة التي تعتبر واحة استقرار وسط منطقة
مضطربة. وخلافا للعديد من جاراتها، تمنح دبي الاجانب حق تملك العقارات.
ويتزامن انتعاش القطاع العقاري مع اداء اقتصادي جيد في قطاع التجارة
والنقل والسياحة التي تعتبر من محركات الاقتصاد في دبي.
جدولة القروض
في السياق ذاته وقعت حكومة امارة دبي اتفاقيتين مع حكومة امارة
ابوظبي والمصرف المركزي الاماراتي لإعادة تمويل قروض وسندات بعشرين
مليار دولار كانت حصلت عليها لمواجهة ازمتها المالية في 2009، بحسب ما
افادت وكالة انباء الامارات الرسمية، في اجراء من شأنه دعم انتعاش
اقتصاد دبي. وحصلت دبي بموجب الاتفاقيتين على اعادة تمويل لقروض من
حكومة امارة ابوظبي بعشرة مليارات دولار وعلى اعادة خصم لسندات اشتراها
المصرف المركزي في 2009 بعشرة مليارات دولار اخرى، وذلك لخمس سنوات
اضافية قابلة للتجديد وبفائدة قدرها 1%.
وكانت قيمة الفائدة للسندات التي اكتتب بها المصرف المركزي محددة
ب4%، وبالتالي تكون دبي حصلت على شروط مريحة عبر تخفيض كبير في سعر
الفائدة وابقاء الباب مفتوحا امام تمديد اضافي لمهلة الاستحقاق. واكدت
الوكالة ان دائرة مالية حكومة ابوظبي ومصرف الامارات المركزي اعلنا "توقيع
اتفاقية بين حكومة أبوظبي وحكومة دبي لإعادة تمويل قرض بقيمة 10
مليارات دولار أميركي، ووقع مصرف الامارات المركزي ايضا على اتفاقية
لإعادة خصم سندات صادرة عن حكومة دبي بمبلغ 10 مليارات دولار أميركي".
وفي الحالتين "حددت المدة بخمس سنوات قابلة للتجديد وسعر الفائدة
ب1% ثابت لكامل المدة" بحسب البيان الذي نشرته الوكالة الرسمية. وحصلت
دبي على هذه القروض ضمن برنامج سندات بعشرين مليار دولار اطلقته في
2009 لمواجهة تداعيات الازمة المالية، وقد اكتتب المصرف المركزي بنصفها،
فيما اكتتبت حكومة ابوظبي في النصف الاخر بما في ذلك من خلال مصارف
تملكها. وتستحق هذه القروض هذه السنة.
وعانت دبي بقوة من تداعيات الازمة المالية العالمية على شركاتها
الكبرى المرتبطة بالحكومة والتي كانت تعاني من مديونية مرتفعة. وقد هزت
مجموعة دبي العالمية التابعة لحكومة الامارات الاسواق في تشرين الثاني/نوفمبر
2009 عندما طلبت تجميد استحقاقات ديونها لإعادة هيكلتها. وتجنبت دبي
التعثر بعد تدخل ابوظبي في اللحظة الاخيرة.
وفي النهاية، تمكنت دبي العالمية وشركات اخرى تابعة للحكومة من
اعادة جدولة ديونها. وشكل الدعم الذي قدمته ابوظبي والمصرف المركزي
عاملا اساسيا في تجاوز ازمة دبي بعد ان جفت منابع التمويل في العالم
وانهار القطاع العقاري الذي شكل المحرك الاساسي لنمو دبي قبل الازمة.
واستعاد اقتصاد امارة دبي عافيته تدريجا الى ان عاد القطاع العقاري
للنمو مجددا اعتبارا من 2012 بعد ان خسرت اسعار العقارات اكثر من نصف
قيمتها منذ الازمة.
واكد البيان الذي نشرته وكالة انباء الامارات ان الاتفاقية "تأتي في
اطار سعي أطرافها لتعزيز القدرة التنافسية للاقتصاد الاماراتي على
الصعيد الإقليمي والعالمي، ولتعكس التحولات الإيجابية التي شهدها
الاقتصاد المحلي لإمارة دبي في السنوات الأخيرة والتي كان لها دور
اساسي في استقطاب عدد من المشاريع الاستثمارية الضخمة والفعاليات
المهمة وآخرها فوز دولة الامارات ممثلة بإمارة دبي باستضافة اكسبو
2020". بحسب فرانس برس.
وقالت مونيكا مالك كبيرة اقتصاديي بنك الاستثمار اي اف جي هرمس "انه
اجراء لمصلحة دبي حتى وان كان منتظرا" مضيفة "سيساعد ذلك دبي على
الوفاء بديونها لعام 2014". وتبلغ قيمة ديون دبي 36,5 مليار دولار
يتعين سدادها في 2014 بما فيها العشرين مليارا التي تمت اعادة جدولتها،
بحسب ارقام نشرت العام الماضي. ولاحظت ماليك ان خفض نسبة الفائدة من 4
الى 1 بالمئة "سيتيح لدبي التركيز على الاستثمار". وبعد تراجع بنسبة
2,4 بالمئة في 2009 ، شهد الاقتصاد المحلي نموا بنسبة 3,4 بالمئة في
2011 وحوالي 4 بالمئة في 2012 واكثر من 4 بالمئة في 2013.
312 ألف وظيفة
من جانب اخر توفر دبي مئات آلاف الوظائف الجديدة تحضيراً لإستضافتها
معرض "إكسبو 2020" تحت شعار "تواصل العقول وصنع المستقبل." وذكر موقع
"دبي إكسبو 2020 فانز" عن توفر 312 ألف وظيفة جديدة، خلال الأعوام الست
المقبلة في دبي. وأوضح الموقع أن هناك 28 ألف و413 وظيفة تتوفر في دبي
حالياً. وبحسب المهارات المطلوبة فإن الطلب على عمال البناء هو الأكبر
إذ بلغ 4139، فيما بلغ عدد الوظائف المطلوبة في الهندسة 3416 وظيفة.
ويذكر أن معارض إكسبو الدولية تقام كل خمس سنوات وتستمر لفترة
أقصاها 6 أشهر حيث تستقطب ملايين الزوار. وعلى مدى تاريخ تنظيم معارض
اكسبو الدولية لم يتم استضافتها من قبل في منطقة الشرق الأوسط وأفريقيا
وجنوب شرق آسيا. ومن المتوقع أن تستقطب دبي حوالي 20 مليون زائر في
العام 2020، أي ما يفوق عدد الزوار في العام 2010 والذي بلغ 10 مليون
زائر.
وكانت دائرة السياحة والتسويق التجاري خلال العام الماضي قد عملت
بشكل جدي ووثيق مع شركائها في قطاع السفر والسياحة لتنفيذ المرحلة
الأولى من استراتيجة العمل لتحقيق أهداف الرؤية ودعم وتطوير القطاع
السياحي خلال فترة السنوات الخمس المقبلة. وأطلقت حكومة دبي عدة
مبادرات، بما فيها نظام جديد لتصنيف الفنادق والإعلان عن خطط للعمل
بنظام متكامل للتصاريح والتذاكر الإلكترونية، لمواجهة احتياجات الزيادة
المتوقعة في عدد الزوار حتى العام 2020. بحسب CNN.
ويبدو أن دبي تعزز مكانتها يوما بعد يوم بسبب ما توفره من مقومات
سياحية متقدمة تعد بمستقبل واعد على المستوى الدولي. وجاء الفوز بتنظيم
اكسبو 2020 ليقدم رسالة واضحة بأن دبي تحظى بمكانة عالية كمركز رائد
للسياحة والأعمال التجارية في المنطقة. |
