|
شبكة النبأ: يعد مجال العقارات من
أكثر المجالات ربحا وخطرا على من يزاوله من رجال الأعمال، ويعود سبب
الاختلاف بين الربح والخسارة الى طبيعة الظروف التي يمر بها لاسيما وان
أصغرها (الظروف) تؤثر عليه فهو يتأثر بمواسم السنة وتتفاوت نسب الأرباح
بين تصاعد وهبوط خلال الصيف او الشتاء وهكذا باقي افصل السنة، حيث
يعتمد ذلك على طبيعة العمل او المشروع العقاري الذي يتم العمل به.
ويعتمد أيضا على طبيعة الخطة الاستثمارية التي توضع للمشروع فهي ما
ستحدد في المستقبل قيمة الواردات والفائدة التي تعود على المشروع،
ويشير المحللون الاقتصاديون الى ضرورة وضع خطط بديلة اذا حدثت أزمات
مادية تهدم كلما تم بناؤه بالإضافة إلى ان ينتبه أصحاب العقارات الى
التفاوت بين المناطق والبلدان وموقع العقار والموسم المحدد له حصرا على
ان لا يصدم صاحب المشروع بخسارة مفاجئة قد تؤدي به إلى الإفلاس.
فنادق موسكو هي الأغلى
فقد تعتبر فنادق موسكو هي الأغلى في العالم، كما أفادت صحيفة "RBC
Daily" الإلكترونية الروسية استنادا إلى تقييم أعدته شركة Hogg
Robinson Group (HRG) البريطانية. وأشارت هذه الشركة المتخصصة في
تنظيم الرحلات وحجز الفنادق إلى أن قيمة الإقامة في فنادق موسكو تبلغ
266.6 جنيه إسترليني (أي حوالي 416 دولارا) لليلة الواحدة.
وجاء في الصحيفة أن "موسكو تتفوق بهذه الأسعار على مدن غالية أخرى
مثل باريس ونيويورك". وتأتي نيويورك في المرتبة الثالثة في تقييم HRG
لأغلى فنادق في العالم (203.7 جنيه إسترليني لليلة الواحدة)، وتليها
باريس (201.07 جنيه إسترليني)، في حين جاءت أبوظبي في المرتبة الثانية
(223.25 جنيه إسترليني)،. بحسب وكالة الأنباء الروسية.
ومع ذلك جاء في تقييم آخر صادر عن شركة STR Global الدولية أن موسكو
لا تأتي سوى في المرتبة الخامسة من حيث أسعار الإقامة في الفنادق (203
جنيهات إسترلينية للغرفة في الليلة).
ويأتي في مقدمة تقييم STR Global كل من البندقية (354 دولارا) وجنيف
(305 دولارات) وباريس (234 دولارا) وتل أبيب (219 دولارا)، في حين يعكس
تقييم HRG الوضع فقط بالنسبة للفنادق الفاخرة من فئة لوكس.
قطر تستثمر
بينما تنوي شركة "الديار القطرية" استثمار مبالغ كبيرة في القطاع
العقاري في موسكو. ووفقا لمعلومات نشرتها صحيفة The Financial Times
تعمل شركة The First Investor (TFI) وهي الشركة البنت لشركة "الديار
القطرية" في إطار شراكة مع مصرف "غازبروم بنك" على تشكيل صندوق
للاستثمار في قطاع العقارات في موسكو، ومن المتوقع الانتهاء من مرحلة
تشكيله في أكتوبر من العام الجاري. بحسب وكالة الأنباء الروسية.
وحتى الوقت الحالي قدم الطرفان إسهامات مالية في الصندوق قدرها 150
مليون دولار لكل منهما. وتجدر الإشارة إلى أن شركة "الديار القطرية"
للاستثمار العقاري هي شركة تملكها الحكومة القطرية وتعمل حاليا على
تنفيذ مشاريع بقيمة 60 مليار دولار في 35 بلدا في العالم.
الإماراتيون يستأثرون
فيما بلغ عدد الملكيات الصادرة لأبناء دول مجلس التعاون الخليجي
وفقاً لضوابط تملك العقار في سلطنة عمان خلال أغسطس/آب الماضي، 374
ملكية، ويعد مواطنو دولة الإمارات الأبرز بين متملكي دول المجلس بـ188
متملكاً.
وجاء مواطنو الكويت ثانياً بـ144 وقطر بـ27 والبحرين بـ14 إضافة إلى
متملك واحد فقط من السعودية، حيث تركزت نسبة تملك مواطني دول مجلس
التعاون في منطقة الباطنة تليها محافظة مسقط والداخلية والشرقية وظفار
ومسندم والبريمي وعبري والوسطى، وفقاً لصحيفة "الخليج" الإماراتية.
بحسب وكالة الأنباء الإماراتية.
وبلغت قيمة النشاط العقاري في وزارة الإسكان العمانية خلال شهر
أغسطس/آب الماضي 80 مليون ريال، في حين بلغت الرسوم المحصلة مليون
وتسعمائة ألف ريال. فيما بلغ إجمالي قيمة عقود البيع خلال نفس الفترة
30 مليوناً وسبعمائة ألف ريال، فيما بلغت عقود المبادلة 425 ألف ريال،
وعقود الرهن 48 مليوناً وثمانمائة ألف ريال.
كما بلغ إجمالي أعمال النشاط العقاري 22333 تصرفاً عقارياً، شملت
تصرفات البيع والهبة والإرث والمبادلة والرهن وفك الرهن والتأشيرات
والقسمة والملكيات.
انهيار سوق العقارات المصرية
من جانب آخر، استبعد خبراء في سوق العقارات المصرية وجود تأثيرات
سلبية على استثمارات شركات العقارات الخليجية في مصر، جراء حكم
الإدارية العليا ببطلان عقد "مدينتي"، مشيرين إلى أن هذه المجموعات
حصلت على أراضي مشاريعها عن طريق المزايدات، وفقاً لصحيفة "الشرق
الأوسط".
ورأى مراقبون في الوقت نفسه الحاجة لتدخل حكومي بشكل سريع للحيلولة
دون انهيار السوق، والوقوف أمام أي محاولات شبيهة لقضية مشروع "مدينتي"
المملوك لمجموعة "طلعت مصطفى" العقارية.
وذكر رئيس الوزراء المصري "أحمد نظيف" في تصريحات له، إن حكم "مدينتي"
يؤكد أساساً، أن هناك خطأ إدارياً في توقيع العقد بين هيئة المجتمعات
العمرانية والشركة. وقال رئيس المجلس التصديري للاستثمار والتسويق
العقاري "علاء لطفي" للصحيفة: "إن جميع مشاريع الشركات الخليجية الكبرى
التي تقيم مشاريع عقارية في مصر حصلت على أراضي مشاريعها عن طريق
المزايدات، وبالتالي فإنها سلكت كل السبل القانونية، فهي محصنة من أي
مشكلات، مثل التي حدثت مؤخراً لشركة طلعت مصطفى".
وقوبلت عملية بيع الأراضي عن طريق المزايدات، بانتقادات حادة من قبل
المستثمرين الصغار في السوق، متهمين تلك المزايدات بأنها السبب الرئيسي
في رفع الأسعار بشكل جنوني. وبالنسبة لعملية تسويق العقارات المصرية في
الخارج، وتحديداً في الخليج، التي ينفذها المجلس التصديري للاستثمار
والتسويق العقاري حالياً، توقع "لطفي" عدم تأثر عملية التسويق بحكم "مدينتي".
من جانبه، توقع محلل قطاع العقارات بشركة النعيم القابضة "مجدي
عاشور"، تدخلاً حكومياً سريعاً لاحتواء هذه الأزمة ليطمئن الناس
والمستثمرين في السوق، وحتى لا تتأثر الاستثمارات الأجنبية في هذا
القطاع بتلك القضية. بحسب وكالة الأنباء البريطانية.
ونبه "عاشور" إلى أن هناك الكثير من الأراضي تم منحها بالأمر
المباشر قبل صدور قانون المناقصات والمزايدات مثل أرض "الجامعة
الأمريكية" الجديدة في التجمع الخامس، وأراض أخرى لمشاريع عقارية. وكان
مركز حقوقي مصري قد أقام مؤخراً دعوى قضائية أمام محكمة القضاء الإداري،
طالب فيها بإلغاء عقود تخصيص 50 مليون متر مربع من أراضي الدولة في
مشروع شمال غربي السويس، خصصت بالأمر المباشر لعدد من المستثمرين، بسعر
خمسة جنيهات فقط للمتر.
جاذبية عقارات دبي
فيما سجل قطاع الإيجارات في إمارة دبي زيادة ملحوظة في الطلب على
الوحدات السكنية خلال الفترة السابقة، كما تشهد الإمارة حركة تنقلات
بين المستأجرين ويوجد تنافس بين الملاك على جذب المستأجرين الجدد،
حسبما ذكرت صحيفة "البيان" الإماراتية.
وقال عقاريون: "إن السوق أصبح الآن مريحاً بالنسبة للمستأجرين، حيث
توجد عروض تتوافق مع كافة المستويات، كما أن هناك مناطق أصبحت فيها
القيمة الإيجارية تناسب متوسطي الدخل".
وأشاروا إلى أن هذا سيزيد من جاذبية القطاع الإيجاري في دبي، بل إنه
أصبح يستقطب مستأجرين من إمارات مجاورة بعد أن كان طارداً في الفترة
السابقة. وأكدوا وفقاً للصحيفة، أن استمرار دخول وحدات سكنية جديدة إلى
السوق مع استمرار معدلات الطلب الحالية يمكن أن يضفي مزيداً من
الاعتدال على القيمة الإيجارية، وأن هذا الاعتدال قد يستمر لمدة عامين
أو ثلاثة أعوام. بحسب وكالة الأنباء الإماراتية.
وبالنسبة للأداء في السوق العقارية في إمارة دبي، أوضحت الصحيفة أن
الفترة السابقة شهدت عدداً من المبايعات المحدودة لأراض وبنايات في كل
من عيال ناصر والثنية والبرشاء وأم الشيف ووداي الصفا وغيرها، وتفوق
الطلب على الأرض الفضاء على مثيله من الأبنية الجاهزة.
الاقتصاد الحر أكثر رواجاً
كما توقع مختصون عقاريون أن تتسم معدلات أسعار التأجير في دبي خلال
الربع الأخير من العام الجاري بالاستقرار، لارتفاع الطلب خلال الفترة
المقبلة بسبب انتهاء موسم الإجازات، وبدء حركة الانتقال من الأسعار
القديمة المرتفعة للاستفادة من تراجع الأسعار الحالية.
وأكدوا أن معدلات الأسعار التي بلغتها عقارات دبي باتت منطقية، وأن
حركة التصحيح التي شهدتها الأسعار لن تستمر أكثر من ذلك خلال الفترة
المقبلة، مشيرين إلى أن التباين في معدلات تراجع الأسعار لا يزال واضحاً،
وكذلك حال الطلب على العقارات.
وتفصيلاً، قال مدير شركة «عوض قرقاش» للعقارات، رعد رمضان، إن «أسعار
الإيجار في دبي سجلت تراجعات طفيفة خلال الربع الثالث مقارنة بالربع
السابق بلغ متوسطها 10٪ بحسب المناطق وجودة البنايات»، متوقعاً أن «تشهد
معدلات الإيجار استقراراً خلال الربع الأخير من العام الجاري، بعد
انتهاء الإجازات الصيفية ».
وأضاف أن «الربع الثالث شهد تراجع الطلب بشكل ملحوظ لدخول فصل الصيف
وبدء الإجازات السنوية ودخول شهر رمضان، ما دفع معدلات الأسعار إلى
التراجع بنسب قليلة»، مشيراً إلى أن «القطاع العقاري لا يزال يشهد
تبايناً في الأسعار بين بناية وأخرى، لتمسك ملاك بنايات بالأسعار
المرتفعة نسبياً، في الوقت الذي يعرض البعض تخفيضات سعرية بنسب كبيرة،
وعروضاً تنافسية وإغراءات مثل الإعفاء من تكاليف استهلاك الكهرباء
والماء أو منح الشهر الأول مجاناً لجذب المستأجرين». بحسب وكالة أنباء
الشرق الأوسط.
وأشار رمضان إلى أن «تصنيف المناطق لعب دوراً رئيساً في تباين
معدلات الإيجار، إذ سجلت مناطق مثل ديرة وبر دبي والقصيص تراجعاً
بمستويات أعلى نسبياً مما شهدته مناطق التملك الحر مثل (مارينا)
و(ديسكفري غاردنز) و(غارينز)، إذ بلغ سعر الشقة، فئة الغرفة والصالة،
في منطقة (ديسكفري غاردنز) بين 45 و50 ألف درهم سنوياً، و(مارينا) بين
60 و65 ألف درهم سنوياً، في الوقت الذي بلغت الأسعار في القصيص بين 35
و40 ألف درهم سنوياً».
من جانبه، قال مدير شركة الوادي الأبيض للعقارات زياد عباس، إن «الربع
الأخير من العام الجاري سيشهد زيادة في معدلات الطلب على الإيجار مع
انتهاء الإجازات السنوية»، لافتاً إلى أن «الأسعار باتت في مستويات
سعرية مقبولة، في ظل تطور تداعيات الأزمة الاقتصادية، التي قللت من حجم
الطلب، كما زادت من نسب الشقق الشاغرة».
إيجارات المكاتب
وتوقعت شركة «جونز لانغ لاسال» المتخصصة في مجال الاستثمار العقاري
والاستشارات، أن «تتراجع أسعار إيجارات المكاتب في دبي، مع ارتفاع
إجمالي حجم المكاتب الجديدة بنحو 43٪ خلال العام المقبل، مشيرة إلى أن
الشواغر من المكاتب التي شهدتها السوق خلال العامين الماضيين، ستقل
تدريجياً، خصوصاً في منطقة مركز المال العالمي، ما يدفع القطاع إلى
العودة الى مستويات مستدامة بحلول 2013 و2014».
وقالت الشركة في تقرير حديث لها إن «قطاع المكاتب في دبي شهد نقلة
نوعية مع زيادة إشغال الشواغر العقارية بما يقرب من 14 مليون قدم مربعة
خلال العامين الماضيين، ما يمثل نمواً بنحو 70٪ من المكاتب الشاغرة»،
موضحا أنه «على الرغم من هذا الطلب العقاري المتزايد، إلا أن الإفراط
في مستوى العقارات المعروضة حديثاً أدى إلى زيادة المعروض من المكاتب،
وتذبذب السوق خلال الفترة الماضية».
وقال التقرير إن «ما يمر بسوق المكاتب في دبي من تراجعات وعدم
استقرار، ليس حكراً عليها وحدها، فمعظم أسواق المراكز المالية في
العالم تمر بالمرحلة نفسها، إذ تعاني شانغهاي وسنغافورة وموسكو الظروف
نفسها جراء تداعيات الأزمة المالية العالمية، التي تتلخص مشكلتها
الرئيسة في كثرة العرض وارتفاع معدلات الشواغر وتراجع الطلب».
وأشار إلى أن «من المرجح أن يظل ارتفاع معدلات الشواغر في خارج
منطقة مركز دبي المالي العالمي في مستويات مفرطة خلال الأعوام القليلة
المقبلة، لافتاً إلى أن بعض المباني ستكون غير قادرة على جذب مستأجرين
في المستقبل القريب، متوقعاً أن تصبح سوق المكاتب في دبي مؤاتية
للمستأجر على نحو متزايد خلال الأشهر الـ18-24 المقبلة، مع تزايد
الشواغر في الأسواق».
وشدد التقرير على أن «هناك حاجة ماسة لمزيد من المبادرات لتحفيز
الطلب من خلال استراتيجيات أكثر فعالية لخفض المستوى المرتفع للشواغر
في السوق المكتبي في دبي، للحد من المعروض في المستقبل وتشجيع الانسحاب
من مباني المكاتب القائمة من خلال الهدم أو الانتقال
وأشار إلى أن «أقل انخفاض جاء في الشقق من فئة ثلاث غرف نوم، عازياً
هذا الفارق إلى ارتفاع عدد الوحدات السكنية الصغيرة، والتحسن العام في
الإمكانات الذي أتاح للمستأجرين الانتقال إلى وحدات أكبر بسعر أقل».
وأضاف الأحمد أن «نسب التراجع في مؤشرات أسعار الإيجارات بلغت في
منطقتي ديرة وبر دبي معدلات متنامية، إذ انخفض سعر الإيجار السنوي
للشقق فئة الغرفتين والصالة من 70 ألف درهم إلى نحو 60 ألف درهم، بينما
تراجع سعر الشقق فئة الغرفة والصالة في المناطق نفسها من معدلات تراوح
بين 45 و50 ألف درهم إلى ما بين 39 و35 ألف درهم سنوياً.
ولفت إلى أن «مناطق التملك الحر شهدت معدلات أقل من التراجع، في حين
شهد بعضها استقراراً خلال الشهور الماضية، متوقعاً ان تشهد تلك المناطق
استقراراً أعلى وارتفاع معدلات الطلب خلال الربع الأخير من العام
الجاري».
برجين "كريستاليين" في أبو ظبي
بينما قد يتم بناء برجين لهما واجهات من مادة شبيهة بالكريستال في
أبو ظبي كمقر لأحد البنوك الاستثمارية بحلول عام 2012، كما أفاد موقع
Inhabitat الإلكتروني. وذكر الموقع أن الواجهات "الكريستالية" ستحمي
المباني من أشعة الشمس، مما سيسمح بتخفيض الحمل على أجهزة التكييف في
فترات ذروة الحر بنسبة 25 %. بحسب وكالة الأنباء الروسية.
"ستفصل بركة صغيرة بين البرجين اللذين يتكونان من 25 طابقا ويتسعان
لألفي موظف"، بحسب الموقع. وأشار الموقع أيضا إلى أنه سيتم وضع بطاريات
شمسية على سطح البرجين لتنتج نحو 5 % من إجمالي الطاقة اللازمة. وقام
مكتبا Aedas وArup للتصميمات بإعداد مشروع البرجين.
فقاعة العقارات
في حين كان يفترض أن يكون مجمع فالديلوز السكني في إسبانيا عامراً
بمن يحلمون بالإقامة في عش أحلامهم. وهو عبارة عن حي عمراني مبني حول
محطة قطارات عالية السرعة قريب من مدينة جوادا لاجارا شمال شرق مدريد
في منطقة شبه ريفية هادئة قريبة من العاصمة ومن مدينة إقليمية جيدة
الخدمات.
افتتح هذا المجمع السكني في عام 2006 في ذروة ازدهار العقارات
السكنية في إسبانيا وهو مصمم لاستيعاب 30 ألف نسمة ومزود بالمدارس
والمنشآت الرياضية وأنشطة تجارية وكافة المتطلبات والكماليات التي
يحتاجها حي سكني في القرن الحادي والعشرين.
غير أن الفقاعة العقارية انفجرت في عام 2007 قبل إعمار حي فالديلوز
وغيره العديد من الضواحي السكنية الجديدة في سائر أرجاء إسبانيا، إذ
انعدمت مبيعات المساكن وبناؤها مع نضوب التمويل المصرفي. وراح عدد من
مطوري مشروع فالديلوز منها شركة أورباليا تتقدم بطلب حماية الدائنين
أمام محاكم الإفلاس الاسبانية في نهاية العام الماضي ضمن مئات من
الشركات العقارية وشركات التشييد ومواد البناء.
وباتت ضاحية فالديلوز رمزاً للتخلف عن تسديد القروض السهلة وحمى
المضاربة بما لديها من 1400 مقيم فقط وصفوف وراء صفوف من المنازل
الساكنة جزئياً أو الشاغرة وعدد من المتاجر المتناثرة وقطع أراض سكنية
غير مطورة بعد.
وقال أحد المقيمين في الضاحية: "كان كثير من الناس يشترون من على
الرسم التخطيطي أملاً في تحقيق أرباح سريعة". وتفيد تقارير الحكومة
الإسبانية بأن عدد مبيعات المنازل الجديدة والقائمة في النصف الأول من
هذا العام لم يتجاوز 226000 مسكن ما يساوي نحو نصف مبيعات ما قبل
الأزمة لنفس الفترة. والأهم من ذلك أن معدل بناء مساكن جديدة انخفض
انخفاضاً حاداً إذ سيبلغ إجمالي عدد المساكن الجديدة أقل من 100 ألف
مسكن هذا العام مقارنة مع 800 ألف مسكن في عام 2006. بحسب وكالة
الأنباء البريطانية.
كما هبطت أسعار المساكن 20 في المئة من سعرها الابتدائي في السنوات
الثلاث الماضية بحسب تقارير الحكومة المركزية مقارنة بزيادة سنوية بلغت
17 في المئة في أسعار المساكن قبل الأزمة وفي ذروة الازدهار العقاري.
غير أن الإحصائيات الرسمية لا تعكس تماماً الضغوط التي تضطر البنوك
والمطورين إلى بيع عقارات بأي سعر وخصوصاً في الضواحي شبه الريفية مثل
فالديلوز وفي سوق منازل العطلات والتي يعرض فيها الوكلاء حسومات تصل
إلى 50 في المئة من سعرها وقد عمل هذا الحسم من جهة وضعف اليورو
بالنسبة للجنيه الأسترليني وعملات أوروبية أخرى على بدء إنعاش الإقبال
على شراء مساكن العطلات.
ويقول فميكتور ساجي رئيس التسويق والمبيعات في شركة تايلور ويمبي
سبين: "في الواقع لم ينعدم أبداً إقبال الأجانب على شراء المساكن وهناك
دائماً استفسارات كثيرة". ويضيف أن تايلور ويمبي باعت 150 مسكناً حتى
الآن هذا العام مقارنة مع 175 مسكناً العام الماضي و212 مسكناً في عام
2008 ومتوسط 400 مسكن (أو أكثر من مسكن واحد في اليوم) خلال فترة
الازدهار وتؤمن تايلور ويمبي بأن الطلب بدأ يتعافى من جديد لدرجة أن
الشركة استعجلت مؤخراً تطوير مجمع سكني مؤلف من 54 وحدة قريب من
ماربيلا على ساحل كوستا ديل سول.
حسومات
غير أن العديد من المطورين الآخرين لم يتعافوا من الأزمة بل انهاروا
بفعل الديون الطائلة. في الواقع بعد ثلاث سنوات من حالات الإفلاس
والتخلف عن التسديد وحجوزات الرهن العقاري ومقايضات ديون بأصول وديون
بأسهم وتصفية عدد من الصناديق العقارية أضحت بنوك إسبانية أكبر مالك
عقارات ووكيل عقارات في إسبانيا.
فحسب بنك إسبانيا كان لدى البنوك ما يساوي 60 مليار يورو (76 مليار
دولار) من المنازل والمباني التجارية في كشوفات موازنتها في نهاية
العام الماضي. كذلك تعد المؤسسات المالية أكبر مقدم حسومات عن طريق
التخلص من عقارات من خلال مزادات ومبيعات مدعومة للموظفين وعروض
ترويجية خاصة. ويعزى ذلك في المقام الأول إلى اضطرارها إلى التخلص من
الأصول غير المشغلة تفادياً لمخاطر المزيد من الخسارة. وتقوم كبريات
مؤسسات الإقراض بصفة مستمرة بالإعلان عن حسومات تزيد على 30 في المئة
لمن يشتري منزلاً أو شقة مع قرض تصل مدته إلى 40 سنة.
ويقول كاجا مدريد ثاني أكبر بنك توفير في إسبانيا إن مبيعاته جيدة
إذ باع 1240 منزلاً في خمسة أشهر إلى نهاية مايو بزيادة بلغت 700 في
المئة عن مبيعات الفترة ذاتها من العام الماضي. غير أنه رغم تزايد
المبيعات وركود أنشطة بناء جديدة يقول معظم الخبراء إن الأمر قد يستغرق
ثلاث إلى أربع سنوات أخرى لاسـتيعاب الفائض من المعـروض من المسـاكن.
وكشف بحث مسحي أجراه موقع ايدياليسنا دوت كوم على الشبكة أن هناك
نحو 690 ألف منزل جديد غير مبيع في إسبانيا. وبعد إضافة مشاريع التطوير
العقاري غير المشطبة والمساكن العامة غير المبيعة قد يصل الرقم إلى نحو
مليون منزل غير مبيع.
وتشكل فالديلوز نحو 1000 من هذه المساكن وبحسب مقيم محلي آخر هناك
120 شقة من إجمالي 150 شقة في مجمعهم السكني لم تبع بعد الأمر الذي
يزيد رسوم صيانة الضاحية العمرانية.
ومع تردي أحوال المطور لا يوجد مال لصيانة حمام السباحة الذي يظل
مغلقاً خلال الصيف الحارق، ويقول أحد السكان: ربما تصبح هذه الضاحية
عامرة يوماً ولكنها الآن فإنها مقبضة إلى حد ما. |
